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　　2022年11月28日，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中，明确提到“将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”……

　　2022年11月28日，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中，明确提到“将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”。

　　什么是REITs，它为什么会出现在近期提振房地产行业健康发展的工具包当中，今天我与你一起来扒一扒REITs。

　　时间拨回到2021年5月14日，上海证券交易所与深圳证券交易所供批准了9支“公开募集基础设施证券投资基金”，这是中国第一次批准发行的公募型基础设施证券投资基金，开启了中国资本市场的新宇宙。

　　而早在2015年配件 英文缩写，中国就发行了第一只公募REITs，叫“鹏华前海万科REITs”，但它不是基础设施领域的REITs，是地产领域的REITs。

　　“我国公开募集基础设施证券投资基金，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产车联网硬件设备，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。

　　基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。”[1]

　　REITs，是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，按英文单词直接翻译成中文就是“房地产投资信托基金”，当然，按照上交所的定义，中文官宣名字叫“证券投资基金”。其实都是指一个东西。

　　建桥配件 英文缩写、建楼、建隧道、建地铁、建发电站……国民生活衣食住行方方面面的基础设施建得越好，人们生活越来越便捷，城市价值、土地价值走高。

　　基础设施越来越先进之后，钢铁、水泥配件 英文缩写、人力资源等一系列上下游产业蓬勃发展，产业链上的企业和从业人员，获得大量发展红利配件 英文缩写。

　　同时，强大的基建能力让其他国家看到了中国实力，我国通过基础设施服务，赢得了国际声誉和超级订单。

　　但是，基础设施建得越多，就需要越来越多的钱。随着国内基建到达新的高度和层次，基础设施REITs应运而生，它成为财政支出、银行等渠道之外的有力补充。

　　同时，基础设施REITs很好解决了民生问题，大量基础设施立足解决民生基本需求，但不需要普通人来承担相关费用。

　　具体而言，就是允许基金管理公司A，发行R基金，通过向社会公开募集的方式把人们手上的资金，归集到R基金中去，并规定R基金80%以上的资金，要成立项目公司B，B要按规定控制运营这些基础设施的公司C（一般为国有公司），即B为C的实控人。

　　就这样，C在基础设施运营期内，每年都可以稳定从市场获得收益，扣除成本后车联网硬件设备，就是利润，上交给B。

　　B收到的资金，按照规定，90%收入移交A，用于R的现金分红。从角色来看，A是R的管理人，R的所有者是大量普通投资者，投资者按持有的基金份额分配收益。

　　简而言之，基础设施预期收益年限×年收益，形成预期总收益，即可包装成一个基金。在证券交易所上市后，就可以用一个发行价，提供给个人或投资机构者。

　　值得注意的是，后期车联网硬件设备，基金发行价可以随着市场活跃而增值，当个人或投资机构者买入过多，1元/份的基金车联网硬件设备，可以变成1.2元/份，甚至1.5元/份。

　　在我国，从目前已公开发售的基础设施REITs认购情况来看，不论是战略机构投资者的认购比率，还是个人投资者的认购比率，都远超预期。这一点，说明两种类型的投资者，都对基础设施REITs产品有着很高的参与热情配件 英文缩写。

　　“金融投资的最最底层的核心就是信任”，这一次，人们趋之若鹜，用真金白银对基础设施REITs投下信任票，这就为基础设施REITs的出道，打下了很好的基础盘。

　　9只基础设施REITs基金的收益率，相较股票型基金或混合型基金来说，有更稳健（注意，是“稳健”，不是“高收益”）的表现，但由于仅有一年多一点的收益数据，还不足以做深度分析。

　　既然基础设施REITs还没有产生足够的收益数据来研究，那么我就来扒一扒基础设施REITs的更早产品，也就是前面我提到的，2015年获准发行的“鹏华前海万科REITs”配件 英文缩写。

　　鹏华前海万科REITs是目前中国REITs家族中，唯一的已经上市的公募REITs。鹏华前海万科REITs基础设施REITs的区别：

　　从发行至2021年4月30日，鹏华前海万科REITs平均年化收益率6.15%，最大回撤为-4.13%。在REITs班级中，算是个优等生。

　　跟同样时期、同样是债券这个赛道的标准生中证国债指数相比，鹏华前海万科REITs跑赢了中证国债指数3.9个百分点。

　　但是，跟股票这个赛道的标准生沪深300指数相比，鹏华前海万科REITs要远远落后了它14%左右。

　　与沪深300相比，鹏华前海万科REITs虽然跑输了，但有个比沪深300优质的特点，就是波动率比较小，不像沪深300那样“大起大落”，适合不太能承受风险的求稳的投资者。

　　哪些原因让鹏华前海万科REITs赚到年化6.15%的收益率？自诞生之初，鹏华前海万科REITs就把募集来的资金车联网硬件设备，大部分买入高评级企业债，去做其他企业的债主，且用来购债的比例逐年升高：

　　看完了鹏华前海万科REITs盈利水平、盈利手段，那我们至少就有个参考物来做分析了，可以按照鹏华前海万科REITs的表现来预测一下，后期类似产品的盈利能力和收益表现。

　　通过上表可以看到，主流券商对9只基础设施REITs基金的盈利能力（现金分派率）的预测值分别是多少。总体上讲，我认可上表中的现金分派率预测值。

　　最后做个总结：2021年5月批次的基础设施REITs产品，它们的现金分派率预期较好，且是首推的公募型基础设施REITs，对风险偏好度较低的普通的散户投资者，是不错的选择。那么，将要发行的公募型房地产REITs，你会关注或进场吗？

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